T Á J É K O Z T A T Á S J O G Á S Z O K N A K :
AZ INGATLAN TULAJDONOSVÁLTÁS ELŐÍRÁSAI

Mint ismeretes a 2020. július 31-én hatályba lépett módosított Villamos
Biztonsági Szabályzat az ingatlan tulajdonos váltáskor, illetve bérbe adáskor a villamos
biztonsági felülvizsgálat kötelező elvégzését.
Az összekötő és felhasználói berendezésekről, valamint a potenciálisan
robbanásveszélyes közegben működő villamos berendezésekről és védelmi
rendszerekről szóló 40/2017. (XII. 4.) NGM rendelet 1. melléklete tartalmazza a
Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzatot (VMBSZ) amely a következőket írja elő:
„1.6. A villamos berendezésnek az e rendeletben meghatározott műszaki
biztonsági követelményeknek megfelelő állapotát ellenőrizni kell
e) bérbeadáskor és tulajdonosváltáskor az 1. pont 1.13.2. alpont f) alpontjában
meghatározott esetekben.
1.7. Az 1.6. pont e) alpontja szerinti esetben az ellenőrzésnek a teljes villamos
berendezésre ki kell terjednie, míg a többi esetben elegendő a berendezésnek arra a
részére elvégezni, amelynek biztonságos voltát a meghibásodás vagy a javítás, bővítés,
átalakítás érintette.
1.8. Az ellenőrzés elvégeztetése az 1.6. pont e) alpontjai szerinti esetben az
üzemeltető kötelezettsége, kivéve, ha szerződésben e kötelezettséget más vállalta.”
„1.13.2.f) a lakóépületekben lévő lakások villamos berendezésén villamos
biztonsági felülvizsgálat végzése bérbeadáskor és tulajdonosváltáskor, amennyiben a
bérbeadás, illetve a tulajdonosváltás időpontjához képest 6 évnél nem régebben
elvégzett felülvizsgálatot igazoló ellenőrzési dokumentum (minősítő irat) nem áll
rendelkezésre;”
A szabályzat 1.13.2. és az 1.13.3. pontját az erősáramú/energetikai villamos
berendezésekre vonatkozó SZME-VB 2021.06.09. jelű Villamos Biztonsági Szakági
Műszaki Előírás a következőkkel egészítette ki:
„3.1.13. A villamos biztonsági felülvizsgálat elvégzéséről az üzemeltető gondoskodik
bérbeadáskor és tulajdonosváltáskor. Tulajdonosváltáskor az eladó kötelezettsége a villamos
biztonsági felülvizsgálat elvégeztetése, villamos szempontból csak biztonságos ingatlant adhat
át a vevőnek.

3.1.13.1. Javasolt a villamos biztonsági felülvizsgálatot elvégzése bérbeadáskor és
tulajdonosváltáskor, amennyiben fázisonként 32 A-nél nem nagyobb névleges áramerősségű
túláramvédelem van, és 30 mA-nél nem nagyobb érzékenységű áram-védőkapcsolóval védettek
a felhasználói berendezések.”
Tulajdonosváltáskor a felülvizsgálat elvégeztetése elsősorban az eladó
kötelezettsége „kivéve, ha szerződésben e kötelezettséget más vállalta”. A vizsgálat azt
jelenti, hogy a villamos berendezést, a lakóépületben lévő lakás villamos hálózatát,
mindenre kiterjedően, az elosztótól a dugaszolóaljzatokon át, a lámpákig ellenőrizni
kell és erről minősítő iratot kell készíteni. A nyilatkozat tartalmáért a felülvizsgáló
felelős, ebben rögzíteni kell a feltárt hibákat, azok kijavításának idejét. A villamos
berendezések felülvizsgálata a felülvizsgálat idején érvényes vonatkozó műszaki
követelmények szerint történik. A villamos berendezések minősítése a létesítés idején
érvényes vonatkozó műszaki követelmény szerint történik.
Felmerült a kérdés, hogy az ingatlan tulajdonosváltásokban hagyományosan
közreműködő jogi szakembereknek, ügyvédeknek mi a szerepe, illetve mi a feladata,
milyen kötelezettsége van a villamos biztonsági felülvizsgálatokkal kapcsolatban.
Sajnálatos módon a jogszabályváltozás híre sem az ingatlanszakmát, sem a
jogászokat, sem a lakosságot nem érte el az elmúlt időszakban, sőt a villamos
szakmán belül is csak nemrégiben került felszínre a téma szélesebb körben.

A Villanyszerelők Lapja a helyzet tisztázása érdekében kérdést intézet az
Innovációs és Technológiai Minisztériumhoz, amely – többek között – a következőket
válaszolta:
„A bérbeadás, tulajdonosváltás olyan jogi ügyletek, amelyeknél egyértelműen
meghatározott az ellenőriztetés kötelezettje, így az érintett felek ennek a hivatkozott
kötelezettségnek a teljesítését számon kérhetik. Jelenleg nincs tervben olyan
jogszabály-módosítás, amely hatósági közreműködést tenne kötelezővé, illetve
szankcióhoz vezetne. Az időszakos villamos biztonsági felülvizsgálat esetében ilyen
kötelező uniós előírás nincs.”
„Az adásvételi jogi ügyletekben közreműködő jogi végzettségű
szakembertől elvárható a vonatkozó műszaki szabályozási tárgyú jogszabályi
előírások elégséges mértékű ismerete ahhoz, hogy az ügyfele, illetve a jogi
ügylet résztvevője számára a kellő tájékoztatást megadhassa!”
Végül a Villanyszerelők Lapjának (VL) főszerkesztőjétől Fülöp Miklóstól kaptuk
meg a Magyar Ügyvédi Kamara e tárgyban kiadott állásfoglalását:
„Jogszabály nem írja elő az adásvételi szerződés, vagy bérleti szerződés
érvényességének előfeltételeként vagy jogszabály kötelező tartalmaként a
felülvizsgálat elvégzését, azonban egy esetleges panasz esetén az ügyvédet
terhelő tájékoztatási kötelezettség megsértéseként merülhet fel, hogy az
okiratszerkesztő ügyvédnek indokolt lett volna vonatkozó, a tulajdonváltással,
illetve bérbeadással összefüggő jogszabályi kötelezettségre ügyfelei figyelmét
felhívni!”

Dr. URBÁN ANDRÁS ügyvéd kérdése: Mint ismeretes a 2020. július 31-én
hatályba lépett módosított Villamos Műszaki Biztonsági Szabályzat (VMBSZ) az
ingatlan tulajdonosváltáskor, illetve bérbe adáskor a villamos biztonsági felülvizsgálat
kötelező elvégzését.

KÉRDÉS:

A rendelet, illetve a jogászoknak szánt tájékoztató szerinti felülvizsgálatot
milyen képesítésű szakember jogosult elvégezni (sima villanyszerelő, vagy szükséges
valami különleges jogosítvány, esetleg valamilyen hatósági jegyzékben történő
regisztráció a szakember részéről), és a vizsgálatról szükséges-e valamilyen
formalizált okiratot kiállítani, illetőleg hol lelhető fel ilyen szakember?

VÁLASZ:

A jogászoknak szánt tájékoztatás kiegészítése: Az „Egyes ipari és kereskedelmi tevékenységek gyakorlásához szükséges
képesítésekről, valamint egyes műszaki szabályozási tárgyú miniszteri rendeletek
módosításáról” szóló 34/2021. (VII.26.) ITM rendelet 1. melléklete szerint az egyes
ipari és kereskedelmi tevékenységek gyakorlásához szükséges képesítések
alapján: a villamos biztonsági felülvizsgálat elvégzésére kizárólag csak villamos
erősáramú/energetikai alap szakképzettségű, villamos biztonsági felülvizsgáló
képesítésű (vagy érintésvédelmi szabványossági felülvizsgáló és erősáramú
berendezések felülvizsgálója) jogosult. Az itt megnevezett munkakörök betöltése
továbbképzéshez kötött, a szervezett továbbképzésen részvételről, és eredményes
vizsgatételről a szervező igazolást állít ki.
Köszönetet mondunk a VL és Fülöp Miklós főszerkesztő úr segítségéért és a
rendelkezésünkre bocsátott információkért!

Budapest, 2024.április 05.

MEE. Épületvillamossági és Biztonsági Szakosztály
Villamos Biztonsági Munkabizottság.

1075 Budapest, Madách Imre út 5. III.em.
Tel.: 353-0117
Fax: 353-4069
e-mail: mee@mee.hu, www.mee.hu
Bankszámla: 12010501 - 01103302 - 00100007
Adóigazgatási szám: 19815754-2-42
KSH: 19815754-9412-529-01
Bejegyezve a Fővárosi Bíróságon 60.421
Közhasznú Társadalmi Szervezet